本日は、相続財産の中に、賃貸用の不動産が含まれている場合について説明します。

 

例えば、貸しビルを所有していた父が亡くなり、相続人は子どもが兄と妹の２人で、双方がビルを欲しがってなかなか決着がつかなかったとしましょう。

そうしている間にも、日々賃料は発生していきます。

いったいこれは誰のものなのでしょうか？

 

これについては、最終的にビルを取得した人が遡って賃料も全部取得する、という考え方もできます。

しかし、最高裁の判例では、遺産分割が正式に決まるまで、賃料は、相続人全員が相続分に応じて受け取ることができる、という考え方が採用されています（平成17年7月11日判決）。

 

つまり、上の例で言うと、相続分はそれぞれ２分の１ずつなので、賃料が月１００万円だとすると、ひとり５０万円ずつを受け取れる、ということになります。

そして、遺産分割は、相続が始まった時（死亡時）に遡って効力を発生するものとされているのですが、最高裁の考え方によれば、これは遺産から発生した賃料には適用されず、いったん受け取った賃料を返す必要はありません。

上の例で言いますと、１年間揉め続けた挙句、最終的に兄がビルを取得することに決まった場合、妹は、それまでにもらった賃料月５０万円×１２カ月分をそのまま自分のものにできる、ということです。

 

そして、基本的には、賃料は、遺産分割の手続を要せず、直接、相続分に応じて分割されるものと理解されているので、理論的には、相続人がそれぞれ自分の分を行使することができます。

実際には、テナントに相続争いを見せつけるのは好ましくないので、相続人の誰かが代表で賃料を受け取り、分配方法を合意することが多いと思いますが、法律上は、兄、妹のそれぞれが５０万円ずつをテナントに請求することも可能です。

 

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堺けやき法律事務所　弁護士　深堀　知子

通常、建物の賃貸借は期間が満了してもさらに更新されることが原則で、一度貸すとなかなか返してもらえないのが実情です。

そこで、転勤中に限って住宅を貸したい場合など、一定期間の後に必ず返してもらいたい場合には、

「定期建物賃貸借」を選択することをお勧めいたします。

ただし、定期建物賃貸借にはいくつか条件があります。

※参考条文　借地借家法３８条

 

●公正証書など、書面によって契約を行なうこと。

法律上は書面による契約であれば有効で、必ず公正証書を作らなければならないわけではありませんが、確実を期すため、多くの場合で公正証書が作成されています。

 

●賃借人に対し、「契約の更新がない」ことを説明した書面を交付すること。

定期建物賃貸借は、通常の契約と異なって契約の更新がないこと、期間の満了によって建物の賃貸借契約が終了することについて、説明を記載した書面を渡した上で説明を行なう必要があります。

この書面交付がないと、たとえ、両当事者が納得していたとしても、契約の更新がないという約束は無効になりますので、十分気を付ける必要があります。

契約の際は、説明の書面を渡した上で、賃貸借契約書の中に「書面を確かに受け取った」という一文を入れておくと確実です。

しかし、そのような一文があっただけで、実際に説明の書面を渡していない場合には、書面を交付したものとは認められません（最高裁平成２２年７月１６日判例）ので、この部分については厳格に手続きを踏んでおかなければなりません。

 

●賃借人に対し、契約期間満了前に、契約が終了する旨の通知を行なうこと。

さらに、賃貸借契約が終わる１年前から６か月前の間に、賃貸人から「期間が満了すると同時に賃貸借契約は終わりますよ」という通知を送る必要があります。

契約書に明記してあるので自明のことではあるのですが、法律上は、さらに念を入れて注意喚起することが求められているのです。ただし、契約が１年未満の場合には通知の必要はありません。

この通知を送らないと、期間が満了しても契約が終了したことを主張することができません。

うっかりと通知を忘れてしまった場合、通知をした時点から６か月を経過すれば、期間満了を主張して明け渡しを求めることができます。

 

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堺けやき法律事務所　弁護士　深堀　知子

土地の位置によっては、配水管や下水道に接続するために、他人の土地の下を通らなければならないことがあります。

そのようなときは、土地の所有者に同意をもらうのが普通ですが、何らかの事情により同意をもらえない場合があります。

同意が得られない場合には、土地を使わせてもらうことはできないのでしょうか。

 

この点、下水道に関しては、下水道法１１条１項には次のように規定されています。

「前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとつて最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。 」

 

また、民法には、次の条文があります。

●土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。（民法２０９条１項第１文）

●他の土地に囲まれて行動に通じない土地の所有者は、行動に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。（民法２１０条１項）

●高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、又は自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができる。（民法２２０条１項第１文）

 

判例においては、これらの条文を類推適用して、他人の土地を通して下水道、ガス、電気や電話など、生活に必要不可欠な設備を導入することが認められています。

元々、私道としての使用が予定されている土地の場合には、黙示的に地役権が設定されたと解釈し、地役権の内容の一つとして、上下水道の設置を含むという解釈を取ることも可能です。

もっとも、実際には土地を使う予定がないのに配管だけを求める場合や、他に方法がある場合には、必要性がないとして使用が認められません。

また、土地の使用は、必要最小限度に留めなければならないことは当然です。

 

土地使用の承諾が得られない場合には、土地の所有者にこのような法律や判例の存在を説明して承諾していただくのが一番ですが、

どうしても承諾してもらえないならば、訴訟を提起して、土地を使用する権利の確認を求めたり、工事の妨害を禁止する旨の決定をもらったりする手続が必要となります。

 

当事務所では、土地使用に関する御相談をお受けしております。

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